A síndica orgânica Anna Maria Cáfaro define obra de condomínio como uma jornada, pois abrange várias etapas até a hora do aceite. Para ela, o caminho percorrido da contratação à entrega se torna mais leve mediante a contratação de uma empresa qualificada, e quando existe planejamento. “Eu sou detalhista e organizada, combino previamente todo o escopo com a empresa, assim o trabalho flui, e sem prejudicar a dinâmica do condomínio”, diz Anna, à frente do Edifício Michelle, na Vila Nova Conceição, zona sul da cidade.
A síndica orgânica Anna Maria Cáfaro: organização e planejamento
Somado o tempo de gestão desse residencial, e de um outro em que morou no mesmo bairro, são 20 anos de sindicatura e muitas obras, como as de impermeabilização. “Aprendemos com erros. No outro condomínio, fizemos uma obra de impermeabilização do topo e criamos um lindo solarium, mas para fixar a base de um toldo no piso, foi preciso fazer um furo, e a manta asfáltica acabou perfurada, levando à perda da garantia”, relata.
Já no Edifício Michelle, que passou por duas obras de impermeabilização na gestão de Anna, não houve contratempos posteriores. Ao contrário, trouxeram excelentes resultados, tanto que no mês que vem será realizada mais uma obra de impermeabilização, e com a mesma prestadora. “Essa empresa executa um bom trabalho, dá opção de parcelamento e apresenta uma planilha do cronograma de obras digna de pendurar em um quadro, com marcações em cores diferentes para níveis de ruído em cada etapa da obra. Sou a favor de informar os moradores sobre o nível de ruído pelas mídias do condomínio e, se for o caso, disponibilizar o salão de festas para o home-office.”
Beiral da laje do térreo do Edifício Michelle comprometido por infiltração (à esq.); recuperação envolveu nova impermeabilização
As obras no residencial foram necessárias devido à perda da função de proteção das antigas mantas. Anna conta que a laje de cobertura possui dois lados, cada qual com duas unidades imediatamente abaixo. “Um dos lados estava mais comprometido, e foi impermeabilizado em 2021; agora, em abril, faremos o outro”, diz. Em 2024, foi a vez de trocar a manta da laje do entorno da edificação. “As infiltrações estavam comprometendo as estruturas do beiral, com quedas de pedaços de concreto”, detalha Anna.
Para as duas obras de impermeabilização o processo foi o mesmo: demolição dos revestimentos e camadas sob ele, remoção da manta antiga, limpeza fina e preparação das superfícies, aplicação da manta asfáltica aderida com maçarico, instalação da camada separadora, proteção mecânica primária e, por fim, execução do contrapiso cimentado. Para recompor o beiral, o condomínio contratou uma empresa de engenharia.
Durante os meses de obras, o condomínio forneceu café e pão com manteiga aos trabalhadores. “Essa questão também faz parte da jornada de uma obra. Você acaba estabelecendo uma relação de harmonia e isso ajuda no resultado final”, conclui.
IMPERMEABILIZAÇÃO:
ACERTE NA CONTRATAÇÃO
Vanessa Munis é síndica
profissional e advogada
especialista em Direito
Condominial
Uma das obras e despesas mais recorrentes nos condomínios se refere à obra de impermeabilização nas áreas comuns. Para tanto, alguns cuidados são imprescindíveis para se evitar dissabores no futuro e ter uma gestão mais tranquila, além de trazer salubridade, segurança e valorização patrimonial aos seus moradores.
1 – Escopo e orçamentos: Tudo começa no momento da realização do escopo da obra de acordo com as peculiaridades do condomínio, de preferência realizado por um profissional habilitado – arquiteto ou engenheiro – para fazer a inspeção predial e elaborar um laudo técnico, o qual não tenha ligação com a empresa a ser contratada, para que não haja conflito de interesses. Os orçamentos devem conter escopos iguais para que as empresas que participem do certame licitatório possam concorrer em grau de igualdade.
2 – Processo licitatório: Com as propostas orçamentárias em mãos, o síndico deve realizar com cuidado uma planilha orçamentária a ser apresentada em assembleia. Cuidado com o leilão de preços, pois o barato pode sair muito caro. A idoneidade da empresa conta muito, portanto, somente contrate empresas especializadas.
3 – Aprovação em assembleia: É indispensável que o síndico divida responsabilidades, convocando uma assembleia específica para a contratação da empresa, apresentando a todos o processo de escolha das empresas finalistas, além da verba orçamentária para o custeio da obra e a forma de pagamento. O síndico deve deixar claro na assembleia de condôminos todos os dissabores ocasionados pelas infiltrações, as questões de salubridade envolvidas, apresentar fotografias e vídeos dos transtornos e os prejuízos causados e que possam vir a ser causados. Quanto mais transparente o síndico for, melhor. Mesmo que a assembleia não aprove a obra, o que é muito comum, o síndico terá uma ata registrada demonstrando que não ficou inerte diante da situação.
4 – Contrato e responsabilidades: O síndico deve estar ciente de todas as suas obrigações legais, devendo lembrar que cabe ao síndico o dever de promover a conservação das áreas comuns em geral. Ainda no que se refere à responsabilidade, é muito importante que o contrato seja muito bem elaborado, constando de forma direta tudo aquilo que foi objeto da proposta comercial aprovada em assembleia, bem como cronograma financeiro atrelado ao cronograma da obra.
5 – Execução/finalização/garantias: Recomendo a contratação de um profissional ou empresa para o gerenciamento da obra. Além de trazer mais tranquilidade ao gestor, trará mais segurança e validação de que tudo que foi contratado, será entregue. Muito importante que o síndico se atente às recomendações da empresa contratada para a realização da impermeabilização, visando manter a garantia da obra.
“Na impermeabilização, a escolha de uma empresa qualifi cada é fundamental para evitar erros que podem custar caro ao condomínio. Em reformas de laje térrea, essa etapa pode representar cerca de 40% do orçamento. Priorizar qualidade evita retrabalho e prejuízos futuros.”
(Claudio Baquette, engenheiro, Estantec Impermeabilizações)
“Síndicos devem garantir que a impermeabilização seja feita com segurança, exigindo EPIs adequados, profi ssionais treinados e respeito às NRs. O uso de maçarico requer cuidado para evitar riscos de incêndio e acidentes durante a aplicação da manta asfáltica.”
(Murilo Froes, diretor técnico, Imperfatto)
“Os reparos com injeção de resinas são aplicáveis em lajes do subsolo, fundo de piscina e em reservatórios estruturais. Esse sistema não apenas prolonga a vida útil das construções, mas também garante a segurança dos usuários e minimiza riscos associados ao colapso estrutural.”
(Samir Nogueira, diretor, Injectsystem)
“A prevenção e o tratamento efi caz das infi ltrações na laje são essenciais para garantir a durabilidade da estrutura e proteger o imóvel. Hoje o mercado dispõe de novas tecnologias, que trazem economia e praticidade aos condomínios.”
(João Almeida, diretor, Vedafacil)
Matéria publicada na edição-309-mar/25 da Revista Direcional Condomínios
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